Thỏa thuận nhận chuyển nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất: Chủ đầu tư “nắm đằng lưỡi”

Luật Đất đai 2013 quy định: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp”. Tuy nhiên, để có thể thực hiện dự án bất động sản thông qua nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn đất nông nghiệp của người dân, chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Thiệt đủ đường

Khi đó, ngoài số tiền đã chi trả để thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp từ các tổ chức cá nhân, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất sau chuyển đổi.

Nhà nước có xem xét trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích khoản tiền chủ đầu tư đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, khoản tiền được đối trừ không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất (theo giá đất nông nghiệp) chứ không phải theo số tiền thực tế chủ đầu tư đã chi trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản lựa chọn phương án thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án thì đồng nghĩa với việc chủ đầu tư tự phải thực hiện và chịu trách nhiệm chi trả toàn bộ chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo giá thỏa thuận trong khi tiền được đối trừ lại được xác định theo “quy định của nhà nước”; chủ đầu tư phải tự tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng nhưng pháp luật hiện hành không có quy định nào ghi nhận cho phép chủ đầu tư dự án được quyền đối trừ các khoản chi này với tiền sử dụng đất phải nộp.

Với những phân tích trên, có thể thấy lợi ích của chủ đầu tư dự án trong trường hợp này là chưa được đảm bảo. Thế nhưng, ngoại trừ các dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án xây dựng khu nông thôn mới thuộc diện nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, các dự án bất động sản khác nếu chủ đầu tư không có quyền sử dụng đất hợp pháp thì bắt buộc phải áp dụng cơ chế thỏa thuận để có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Do đó, bất lợi của các chủ đầu tư dự án bất động sản trong trường hợp thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản là “rất đáng kể”.

Thêm vào đó, chủ đầu tư dự án khi áp dụng quy định thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án bất động sản trên thực tế hiện gặp rất nhiều khó khăn về thủ tục.

Theo Khoản 1 Điều 193 Luật đất đai 2013, điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm “Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án”.

Trong khi theo quy định của Luật nhà ở 2014, trường hợp chưa được lựa chọn làm nhà đầu tư thực hiện dự án thì việc được xem xét phê duyệt chủ trương đầu tư dự án để làm căn cứ thực hiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án là không thể thực hiện.

Áp dụng cơ chế chỉ định nhà đầu tư

Nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của các dự án bất động sản cũng như thị trường bất động sản cần hoàn thiện quy định về trường hợp chủ đầu tư dự án thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phi nông nghiệp.

Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung quy định về các chi phí được đối trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước trong trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp (quy định về mức được đối trừ cần được tính toán trên cơ sở có sự cân đối với tiền sử dụng đất nhà nước thu khi chuyển mục đích sử dụng đất và/hoặc bổ sung nguyên tắc bù đắp một phần kinh phí tổ chức giải phóng mặt bằng cho các chủ đầu tư dự án).

Thứ hai, xem xét, sửa đổi bổ sung quy định tại Luật đất đai, Luật nhà ở và các văn bản liên quan về quy trình thực hiện thủ tục thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phi nông nghiệp để đảm bảo thống nhất giữa các văn bản.

Trong đó, cân nhắc việc bỏ qua thủ tục “Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án”. Bởi lẽ, về nguyên tắc, việc kiểm soát dự án triển khai trên đất đã được quy định tại thủ tục phê duyệt/chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

Thay vào đó, có thể quy định nguyên tắc, Chủ đầu tư dự án sẽ thực hiện thỏa thuận nguyên tắc với các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất nông nghiệp về việc chuyển nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sau khi dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, ghi nhận trường hợp chủ đầu tư dự án đạt được thỏa thuận nguyên tắc với các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ được chỉ định làm chủ đầu tư dự án trên khu đất này.

Thứ ba, cho phép áp dụng cơ chế chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản trong trường hợp khu đất thực hiện dự án không có giá trị lợi thế thương mại cao.