Luật Đất đai sửa đổi sẽ tháo gỡ nút thắt pháp lý, giúp thị trường khởi sắc

Theo ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông thông qua, có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025 là một luật lớn, tác động đến nhiều mặt của đời sống xã hội, thu hút sự quan tâm của đông đảo cá nhân, doanh nghiệp, nhà đầu tư, chủ đầu tư. 

Luật Đất đai sửa đổi được kỳ vọng sẽ cởi trói pháp lý, tạo đà cho sự khởi sắc thị trường bất động sản thời gian tới.

Theo ông Bình, trong lần sửa luật này, rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân. Theo đó, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi, sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường. 

Điều này nhằm đảm bảo người dân sẽ không bị thiệt. Đây được coi là sự ghi nhận của Nhà nước đối với người dân có đóng góp cho lợi ích chung của địa phương, khu vực và đất nước. Trong mọi trường hợp, người dân được đảm bảo quyền lợi, lợi ích hợp pháp.

Ngoài ra, liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận, nếu như trước đây rất nhiều người phải vất vả, thậm chí "đi xin" để được cấp giấy chứng nhận thì trong luật mới, trách nhiệm này thuộc về Nhà nước.

Theo đó, Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận. Đây là những điểm mấu chốt để khơi thông việc cấp giấy chứng nhận cũng như tạo điều kiện cho các dự án đất ở, đất thương mại đi vào hoạt động. Các địa phương cũng sẽ gặp thuận lợi trong đấu thầu dự án sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận cho dự án xây dựng nhà ở.

"Nếu việc tháo gỡ pháp lý diễn ra theo đúng như kỳ vọng, tôi tin rằng các giao dịch trong dân cũng sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn, nhằm đảm bảo giá giao dịch đúng với giá trị thực, tạo ra cơ chế giúp kiểm soát thị trường bất động sản. Từ đó, hỗ trợ cho sự phát triển thị trường bất động sản theo hướng an toàn và minh bạch" ông Bình nhấn mạnh.

Cũng theo ông Bình, cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ "xin - cho". Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp bất động sản.

Các doanh nghiệp bất động sản "làm thật" sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống. Đây cũng là yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận giá trị thực.

Đồng quan đểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng hoan nghênh Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai, đặc biệt luật có nhiều điểm nhấn nổi bật như cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất. 

Từ đó, đất nông nghiệp được tạo điều kiện sử dụng hiệu quả hơn để cho ngành nông nghiệp ngày càng phát triển, tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa, phát triển các khu dân cư nông thôn.

"Hiệp hội hoan nghênh Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất. Theo đó, bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố, áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh từ ngày 1/1 của năm tiếp theo sẽ giúp cho bảng giá đất tiệm cận giá đất thị trường", ông Châu nhấn mạnh.

Cũng theo ông Châu, Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất sạch do Nhà nước tạo lập, hoặc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng.

Điều này đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất bị thu hồi đất được bồi thường theo đúng giá thị trường, được bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên được tái định cư tại chỗ. Nhà đầu tư cũng biết rõ chi phí và thời gian thực hiện hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng, được giao đất để thực hiện dự án, không còn xảy ra tình trạng đầu nậu núp bóng sau lưng chủ đất gây khó dễ cho nhà đầu tư.

Ông Châu cho rằng Luật Đất đai sửa đổi sẽ tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh (không bao gồm dự án nhà ở thương mại) như phát triển các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp công nghệ cao, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch, y tế, giáo dục, nghiên cứu khoa học, công viên, khu vui chơi giải trí…

Tương tự, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân cũng nhận định, Luật Đất đai sửa đổi lần này mở ra nhiều cách tiếp cận đất đai cho các dự án. 

Trong những năm qua, các dự án rất khó tiếp cận đất đai không phải do chúng ta cố tình gây khó mà một số quy định thực sự chưa rõ ràng. Ví dụ: phương thức xác định loại đất, dự án nào được giao đất; dự án nào phải thông qua đấu thầu, đấu giá, cơ chế xác định giá đất đấu thầu ra sao...Luật lần này về cơ bản đặt ra các phương thức đó tương đối tường minh.

“Khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua thì các doanh nghiệp sẽ có phương thức tiếp cận đất đai một cách thuận lợi hơn. Khi đó, nguồn cung có thể sẽ tăng lên, giải quyết tình trạng khan hiếm nhà ở. Tuy nhiên, nguồn cung này cũng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như năng lực nhà đầu tư, chính sách về tài chính khác”, ông Cường nhận định.

Ngày 22/1, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp với lãnh đạo một số bộ, ngành về kế hoạch triển khai Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu Bộ TN&MT chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp rà soát, trình Thủ tướng Chính phủ kế hoạch ban hành văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sửa đổi. Cùng với đó là đề án truyền thông chính sách, tuyên truyền phổ biến về luật.

Phó Thủ tướng phân công trách nhiệm cụ thể cho các bộ, ngành, địa phương trong xây dựng, hoàn thiện và ban hành theo thẩm quyền các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai sửa đổi, bảo đảm hiệu lực đồng thời, đồng bộ, thống nhất.