14.000 ha đất vướng quy hoạch: Có hướng dẫn, vẫn ách tắc

Những vướng mắc liên quan đến quy hoạch đất hỗn hợp (ĐHH) và dân cư xây dựng mới (DCXDM) đã được nhiều cấp chính quyền nhìn nhận, đề xuất, kiến nghị lên cơ quan có thẩm quyền. Từ năm 2018, UBND TP đã chỉ đạo các sở QH-KT, TN&MT, Xây dựng hướng dẫn 24 quận, huyện thực hiện. Một số sở đã có hướng dẫn, tuy nhiên các quận, huyện vẫn không thực hiện được.

Ba nhóm giải pháp gỡ vướng với đất hỗn hợp

Từ kết quả rà soát, tại Báo cáo 3272/2018, Sở QH-KT đã đề xuất ba nhóm giải pháp để giải quyết quyền lợi của người dân có nhà, đất nằm trong quy hoạch ĐHH.

Cụ thể, nhóm 1 chiếm tỉ lệ trên 50% tổng diện tích quy hoạch ĐHH, gồm nhà ở kết hợp chức năng thương mại - dịch vụ - văn phòng, không có chức năng công viên cây xanh, công trình công cộng. Hiện trạng có nhiều nhà ở, đất ở của người dân, ảnh hưởng lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Nhóm 2 chiếm khoảng 30% tổng diện tích quy hoạch ĐHH, cơ cấu chức năng không có nhà ở. Chủ yếu là công trình thương mại - dịch vụ - văn phòng, một số ít có bố trí thêm công trình công cộng, công viên cây xanh. Theo Sở QH-KT, nguồn gốc đất chủ yếu là nhà xưởng, cơ sở sản xuất ô nhiễm cần phải di dời. Hiện trạng không có nhà ở, đất ở của người dân nên không ảnh hưởng lớn đến quyền lợi hợp pháp của họ.

Nhóm 3 chiếm khoảng 20% tổng diện tích quy hoạch ĐHH. Cơ cấu các chức năng có nhà ở kết hợp thương mại - dịch vụ - văn phòng. Một số có hiện trạng dân số cao, thiếu chỉ tiêu công trình công cộng và công viên cây xanh. Đây là các khu vực dọc theo các trục giao thông chính, xung quanh ga metro, khu nhà ở lụp xụp, cần thu hút dự án đầu tư xây dựng để tái thiết đô thị. Hiện trạng có nhiều nhà ở, đất ở của người dân. “Đây là khu vực phát sinh nhiều vướng mắc, gặp nhiều khó khăn trong quá trình giải quyết, tháo gỡ nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân” - Sở QH-KT nhận định.

Sở QH-KT đề xuất cấp phép xây dựng (CPXD) chính thức với nhóm 1, CPXD có thời hạn với nhóm 2. Riêng nhóm 3, Sở QH-KT đề xuất chưa CPXD chính thức. Sở này cho rằng để đảm bảo quyền lợi người dân, Sở QH-KT sẽ phối hợp với quận, huyện rà soát, điều chỉnh đồ án quy hoạch 1/2000. Theo đó, sẽ tách khu vực có nhiều nhà ở, đất ở hiện hữu của người dân thành chức năng đất ở hiện hữu.

Đối với việc tách thửa, Sở QH-KT đề xuất quận, huyện căn cứ vào Quyết định 60/2017 của UBND TP để xem xét, giải quyết như đối với khu vực quy hoạch chức năng đất dân cư hiện hữu và dân cư hiện hữu kết hợp cải tạo chỉnh trang.

Khu vực dọc theo đường 24, phường Linh Trung, quận Thủ Đức nằm trong quy hoạch đất dân cư xây dựng mới, người dân chỉ được cấp phép xây dựng tạm, không được chuyển mục đích, tách thửa. Ảnh: VIỆT HOA

Có giải pháp vẫn giậm chân tại chỗ

Từ đề xuất của Sở QH-KT, tháng 11-2018, UBND TP đã có văn bản chỉ đạo các sở Xây dựng, TN&MT phối hợp với Sở QH-KT hướng dẫn 24 quận, huyện thực hiện các thủ tục liên quan đến CPXD, tách thửa đất ở.

Sau chỉ đạo của UBND TP, Sở Xây dựng đã tổ chức cuộc họp với 24 quận, huyện để thống nhất nội dung CPXD theo đề xuất của Sở QH-KT. Đồng thời, gửi thông báo kết luận cuộc họp của giám đốc sở này đến 24 quận, huyện triển khai thực hiện. Theo các quận, huyện, Sở TN&MT đến nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về việc tách thửa theo chỉ đạo của UBND TP.

Với những động thái này, những vướng mắc liên quan đến hai chức năng quy hoạch nêu trên tưởng đã có lối ra. Tuy nhiên, thực tế quận, huyện vẫn bị lúng túng, không thể triển khai như hướng dẫn. Do đó, hồ sơ của người dân liên quan đến việc tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, CPXD vẫn tiếp tục vướng.

Trước thực trạng đó, tháng 8-2019, Ban Đô thị - HĐND TP đã tổ chức khảo sát về những vướng mắc trong thủ tục xây dựng và đất đai đối với các khu vực quy hoạch có chức năng sử dụng ĐHH và DCXDM tại một số quận, huyện. Kết quả là các quận, huyện đều không thực hiện được theo hướng dẫn trên.

Cụ thể, huyện Hóc Môn cho biết địa phương này gặp nhiều khó khăn, trở ngại khi có nhiều khu vực, ô phố không nằm trong ba nhóm được phân loại. Hiện trạng có nhiều thay đổi, biến động so với thời điểm lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch (2011-2013). “Các khu vực thuộc nhóm 1, nhóm 3 đều tập trung nhiều nhà ở hiện hữu, việc xem xét CPXD chính thức cho nhóm 1 và không giải quyết cho nhóm 3 sẽ dẫn đến sự so bì, khiếu nại, gây khó khăn trong công tác quản lý” - huyện Hóc Môn báo cáo với đoàn giám sát.

Trong khi đó, quận 3 cho rằng hướng dẫn phân nhóm của Sở QH-KT chưa được pháp lý hóa nên quận này chưa thực hiện. Việc CPXD, quận 3 chỉ giải quyết cấp giấy phép có thời hạn đối với công trình nhà ở trong khu quy hoạch ĐHH do chưa có hướng dẫn chính thức của Sở Xây dựng.

Quận 12 cũng chỉ CPXD tạm, không cho tách thửa, chuyển mục đích đối với ĐHH. Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, UBND quận 12 lý giải: Dù trong ĐHH có đất ở nhưng chưa xác định được vị trí nằm ở đâu trong đồ án quy hoạch. Do vậy, chưa có cơ sở để xem xét, giải quyết như hướng dẫn nêu trên.

Còn các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, quận Thủ Đức chỉ CPXD tạm cho cả ĐHH lẫn đất DCXDM, các hồ sơ tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất thì từ chối giải quyết.

Đất dân cư xây dựng mới: Quận, huyện nơi xả, nơi siết

Riêng về quy hoạch đất DCXDM, Sở QH-KT cho rằng giải pháp tháo gỡ sẽ “dễ thực hiện” do nhu cầu xây dựng nhà ở của người dân phù hợp chức năng sử dụng đất được duyệt là đất ở (đất DCXDM bản chất cũng là đất ở - PV). Do vậy, Sở QH-KT đề xuất các địa phương căn cứ vào các quy định pháp luật về xây dựng hiện hành để CPXD chính thức cho người dân. Tuy nhiên, trên thực tế, mỗi địa phương đang có cách làm khác nhau.

Theo ghi nhận của Pháp Luật TP.HCM, phần lớn với đất dân cư xây dựng mới, các quận, huyện chỉ CPXD có thời hạn và không công nhận tài sản trên đất. Đồng thời, chưa giải quyết chuyển mục đích, tách thửa như tại quận Thủ Đức, các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn… Tuy nhiên, cũng có một số quận, huyện cấp giấy phép xây dựng chính thức đối với đất DCXDM như các quận 12, Bình Tân, Gò Vấp, Bình Thạnh...

Quận 12 có 621 ha đất DCXDM, chiếm khoảng 27,5% diện tích đất ở. “Đối với các khu vực có chức năng đất ở xây dựng mới và các chức năng ở khác ngoài đất ở hiện hữu hoặc hiện hữu kết hợp chỉnh trang, quận 12 chỉ xem xét, giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất và CPXD chính thức. Chưa có cơ sở để giải quyết đối với hồ sơ tách thửa” - đại diện UBND quận 12 cho biết.

Tại quận Bình Tân, ông Nguyễn Gia Thái Bình, Phó Chủ tịch UBND quận, cho biết để tháo gỡ vướng mắc đối với đất DCXDM, quận này đã đề xuất điều chỉnh 18 đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 được duyệt giai đoạn 2007-2008 (khoảng 2.588 ha, chiếm hơn 50% diện tích toàn quận) thành tám đồ án và đã được UBND TP phê duyệt. Điều đặc biệt, trong tám đồ án mới này không còn đất quy hoạch DCXDM.

Theo đó, hơn 200 ha đất DCXDM trước đây đã được điều chỉnh thành đất ở hiện trạng, đất ở ngắn hạn, dài hạn, một phần chuyển sang ĐHH. Theo ông Bình, đất ở ngắn hạn và dài hạn nếu nằm trong khu vực có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc có quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc hoặc thiết kế đô thị thì sẽ cấp giấy phép xây dựng chính thức.

Quận Gò Vấp hiện cũng căn cứ vào quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị chung, quy hoạch 1/2000 và tiêu chuẩn thiết kế để cấp giấy phép xây dựng chính thức và cho tách thửa với hai chức năng quy hoạch đất DCXDM và ĐHH.

Riêng tại quận 9 thì cho tách thửa, chuyển mục đích và CPXD chính thức với quy mô tối đa sáu tầng với đất DCXDM thấp tầng. Đối với đất dân cư xây dựng cao tầng, ĐHH thì cấp giấy phép xây dựng có thời hạn với quy mô tối đa ba tầng nhưng chưa giải quyết cho tách thửa, chuyển mục đích.

__________________________

Bài 3: Thuật ngữ quy hoạch từ trên trời rơi xuống